В сети
Дежурный менеджер
ответ 5 минут

Отправляя заявку вы соглашаетесь на обработку данных

0
2 марта 2016

На Кубани строительная отрасль вступает в фазу перемен.

Строительная отрасль региона вступает в фазу перемен, вызванную не только перенасыщением рынка и кризисными явлениями, но и желанием властей ужесточить порядок застройки столицы Кубани, ввести новые правила и нормативы.
Новое мышление строительного рынка Кубани

Краснодар в последние годы постоянно лидирует в различных рейтингах по объемам вводимого жилья, входя в первую тройку по России вместе с Москвой и Санкт–Петербургом. Ежегодно вводится более миллиона метров жилья только в Краснодаре, активно строят и в городах края.
Причины очевидны: город занимает первые места в иных рейтингах по комфорту проживания, что вызывает приток переселенцев из других регионов России. Ведь несмотря на высокое качество жизни (по сравнению со многими другими регионами страны), в столице Кубани цена жилья одна из самых доступных в России: сейчас средняя цена — 42 тыс. за м2, немногим ранее она была на уровне 36 тыс. рублей за м2. Поэтому краснодарские застройщики продавали именно приезжим на ПМЖ в Краснодар порядка 40–60% возводимого жилья.
Кроме того, несмотря на кризисные явления последних лет, население Краснодарского края наращивало свои доходы, наблюдалась внутренняя миграция, когда жители сельских районов стремились переехать в Краснодар. На таких покупателей приходилось, по разным оценкам, 10–20% покупателей жилья.

Минимизация затрат
Отвечая запросам рынка, кубанские застройщики строили все больше и больше, порой создавая угрозу для города. Всем памятна история с «самостроями», когда в 2010 г. выяснилось, что в городе строится более 150 многоквартирных домов, которые не имели вообще никаких разрешений, зато продавали жилье чуть ли не вдвое дешевле «официальных» застройщиков. Жесткими мерами, вплоть до сноса уже возведенных зданий, проблему удалось купировать — запретить новые стройки, но до сих пор таких «самостроев» более сотни. По каждому ведется отдельное разбирательство: где–то ищут средства для достройки, где–то застройщики приводят в соответствие проектную документацию, подключаются положенным образом к коммуникациям и тому подобное.
Однако, судя по последним инициативам властей Краснодарского края, проблемные застройщики и объекты остались. Только теперь власти делают акцент не на «незаконности строительства объектов» вообще, а на том, что, мол, есть неблагонадежные строители, которые почему–то продают квартиры «дешевле себестоимости». Поэтому и появилась идея на законодательном уровне утвердить «минимальную цену» квадратного метра жилья, а также составить некий «реестр застройщиков» и даже «черный список» застройщиков.

Нет нормативов
Однако уже первая реакция участников рынка показала всю неоднозначность таких решений. Среди застройщиков нет согласия насчет себестоимости квадратного метра жилья в Краснодаре. По одним версиям, это вполне могут быть 27 тыс. рублей за м2, по другим — никак не меньше 37 тыс. за  м2. Ведь даже под «себестоимостью» могут понимать не стандартный набор издержек, а вариации на тему включения в затратную часть себестоимости конечного продукта например, затрат на командировки во все части света, активный маркетинг, высокие оклады многочисленного руководства, дорогие корпоративы и тому подобное. Поэтому консенсуса в определении себестоимости метра жилья, возводимого в Краснодаре, среди 140 застройщиков города пока не наблюдается. А значит, любое решение властей о «минимальной стоимости метра» обречено на осуждение недовольных.

Кроме того, некоторые краснодарские участники отрасли высказывали мнение, что фиксация цены на товар — это не что иное как нарушение законов о конкуренции и угроза тому, что «доступного жилья» на рынке вообще не станет. Мол, тогда покупатель «уедет» в соседнюю Адыгею, где, например, в Яблоновском возводится несколько жилых комплексов с ценой квартир меньше миллиона. А с точки зрения географии, Яблоновка и все, что вокруг, к центру Краснодара несколько ближе, чем, например, ул. Российская.  Однако для властей края и города очевидно, что в отрасли — кризис. И вызван он не только профицитом предложения, но и нежеланием строителей еще на уровне проектирования жилых комплексов предусматривать социальную инфраструктуру: пресловутые детсады, школы, поликлиники, больницы, скверы и прочие объекты, которые должны сопутствовать любому комфортному жилью. Власти уже заявили о запрете выдачи разрешений на просто жилье: каждый проект должен иметь социальную инфраструктуру согласно нормативам.

По некоторым оценкам, если затраты не нее включать в себестоимость квадратного метра, то его цена вырастет до 55–60 тыс. рублей за м2 минимум. Это обозначает катастрофу в продажах, поэтому власти готовы выкупать у строителей эти самые школы и детсады уже после их строительства. Такой вариант более подходит отрасли, правда, при его реализации тут же отсекается половина строительных компаний, которые просто не имеют ресурсов (среди которых доверие банков — один из основных), чтобы на этапе стройки нести затраты на социальную инфраструктуру.

Дорогая реконструкция
На этапе обсуждения пока остается большинство проектов, касающихся реконструкции центра Краснодара. Об этом впервые активно заговорили еще в 2005 г., но серьезных дел не сделано. Понятно, что такой масштабный проект, как сделать из центра столицы Кубани современный город вместо большой деревни (много частного, ветхого жилья), невозможен без участия краевых, а то и федеральных властей. А они в последние годы были заняты проведением Олимпиады–2014 и улаживанием всех пост-
олимпийских проблем.

Сейчас можно снова заниматься реконструкцией центра города, однако все упирается в отсутствие инвесторов. Идея была в том, чтобы они выкупали у собственников их ветхое жилье или предоставляли новые квартиры взамен избушек–развалюшек. Однако все инвесторы постепенно отпадали, посчитав расходы и вероятные барыши. Как–то получалось очень уж рискованно и невыгодно. Проблема еще усугубилась тем, что хитрые домовладельцы домов, предназначенных под снос, стали прописывать у себя всю родню, устраивать фиктивные браки и разводы, чтобы при получении новой жилплощади (с учетом нормативов) получить вместо своих 49 м2 в саманном строении 4–5 благоустроенных новых квартир общей площадью 200–300 м2. А что, расселять–то ведь нужно по закону, и никак иначе.

Но строители говорят, что даже при таком раскладе проекты в центре города могли быть выгодными, однако тут необходимо использовать нестандартные способы финансирования. Кроме того, есть мнение, что может помешать обсуждаемый сейчас высотный регламент строительства в центре Краснодара (сейчас версия — не более 12 этажей). Ведь он ограничивает и число квартир, а значит, повышает пресловутую себестоимость метра в таких домах, строительство которых и без того обременено всякими нетиповыми расходами.

8,6% составило сокращение объемов ввода жилья в Краснодарском крае в январе 2016 г. по сравнению с этим же периодом 2015–го, по данным Краснодарстата.

Андрей Миронов

Источник: http://www.dg-yug.ru/

Позвонить
0

Избранное

WhatsApp
ответ 1 минута
ПЕРЕЗВОНИМ БЕСПЛАТНО ПО РФ ЧЕРЕЗ 2 МИН
Менеджер поможет Вам разобраться в наличии квартир, ипотеке и т.д.
Отправляя заявку вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Написать сообщение
Есть вопросы? Мы ответим! * - поля обязательные для заполнения

Самородова Нина

В сети Дежурный менеджер

Дежурный менеджер

Позвоните мне по номеру:

+7 928 42-99-888

Или оставьте номер телефона, и я
перезвоню в течение 5 минут

Отправляя заявку вы соглашаетесь на
обработку персональных данных